房贷利率将调整 怎样还款最省钱?我们问了10多家银行

| 2020-02-28 | 万博与狗万

  “现在还是云里雾里,客户经理说还没接到通知要怎么改。”2月27日,北京的周女士对新京报记者表示,此时距离存量房贷开始“换锚”仅有两天。

  根据央行去年底的公告,自今年3月1日起,重新调整存量房贷利率,存量浮动利率贷款客户可以有两个选择:固定利率或随LPR调整。原则上转换工作应于今年8月底前完成。

  不过记者在“换锚”前一周先后咨询了北京、上海、广州、重庆、天津、西安多地10余家银行分支行,仅上海一家工行的信贷人员明确表示相关系统3月1日上线,其他银行分支行均表示未接到通知,部分受访人士称受疫情影响工作延迟,但用户不必着急,方案下达后会第一时间通知用户并释疑。

  新京报记者在2月24日至2月27日期间,先后咨询了北京、上海等六地的不同银行分支行,包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、招商银行、浙商银行、兴业银行、光大银行、渤海银行等,多数银行称未接到具体操作通知。

  北京地区一家农业银行支行的信贷人员称,该行还没有接到存量房贷利率如何调整的具体通知,“是系统调整还是人工调整、合同怎么重签,都还不知道。”她告诉记者,该支行有1万位多存量房贷客户,“眼下也不必着急,一旦方案确定,客户经理会及时通知客户。”

  中国银行广州分行的一位信贷人员称,按照央行通知本来是3月开始调整,不过受疫情影响延迟了,具体什么时候开始还不清楚,开始调整后可通过手机银行操作。

  记者咨询的六地10余家银行分支行中,仅上海一家工行支行的信贷人员明确,3月1日至8月31日期间,在该行办过房贷的客户可通过手机银行转换利率,不转的话将维持现有利率水平,之后也不会再变。

  对于客户是否会错过通知,而没有在指定时间里调整,多位银行人员都表示不必担心:银行客户经理一定会和客户联系并做好解释工作,客户也要留意短信通知或手机银行、网银、银行微信公众号等官方平台公告。

  值得一提的是,根据央行此前公告,转换时间是从今年3月1日至8月31日,但实际执行时间是从2021年开始。银行人员表示,今年存量用户的房贷利率还是按照2019年执行,按照当前的还款约定偿还。

  选择不变,或是新方案中二选一,哪种更合适?根据央行公告,新方案有两个,一个是固定利率,另一个是根据2019年12月LPR报价和原执行的利率水平确定加减点数值形成,用户只有一次选择机会。

  有银行员工通俗地解释这一政策称:2019年12月LPR报价是4.8%,若用户之前申请利率是4.165%(享受了折扣优惠),这次转换定价可向下减0.635个百分点。以后LPR继续调整,房贷利率也按照“LPR-0.635个百分点”的固定价差继续调整。而选固定利率方案,也是银行直接制定给个人的,可以延续前期利率。

  自2019年8月LPR新形成机制改革以来,已报价7次,其中和多数房贷期限对应的5年期以上LPR有过2次“降价”,一次是去年11月,一次是今年2月,均下降5个基点,每次调整百万月供可减少约30元。

  “LPR每月20日更新一次,更贴近市场,但不代表选择了这个方案后,每个月房贷利率都会变。”上述中行广州分行人士介绍,房贷重新定价周期最小单位是年,也就是1年调整一次,假设选定每年1月1日为重新定价日,那么应该留意上一年12月20日的LPR报价,决定下一年的月供。

  影响LPR报价的一个因素在于银行资金成本。今年元旦央行宣布降准0.5个百分点,进一步推动银行资金成本下行。受疫情影响,不少业内人士预计一季度货币政策还将维持宽松,仍有降准可能。此外,央行货币政策工具箱里还有一些工具关系着银行获得资金成本,如MLF(中期借贷便利)操作等,在最新一次LPR报价前,MLF也曾“降价”。

  疫情对LPR报价下调有催化作用。应注意的是,5年期以上LPR除是个人住房按揭贷款的定价基准外,也是企业中长期贷款的定价基准。方正证券首席经济学家颜色表示,随着企业复工复产有序推进,中长期信贷需求逐步增加,需要5年期以上LPR下调支持实体经济的信贷需求。

  不过未来中长期LPR的下降步速和幅度还有待观察。央行在最新发布的货币政策执行报告中强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  诸葛找房分析师国仕英表示,中长期来看,随LPR加减点和固定利率两种方案的差别预期不会太大,LPR并不会一直下跌或一直上涨。就目前情况来看,中长期市场利率大概率是微跌,随LPR的方式能享受到利率下滑的好处,但其下滑幅度有限。

  “不会跟客户打包票说LPR肯定会一直降以及降多少,还是由客户自己选择方案。”有银行信贷人员说。

  转换利率对有换房需求或想提前还款的人影响几何?国仕英认为,就目前看,对换房需求的人影响不大。目前LPR下滑叠加政策较为宽松,对置业需求来说整体较好。中原地产首席分析师张大伟告诉记者,按照国人的传统,大部分都愿意缩短还款周期。但提前还款都是有闲置资金的,如果有其他收益更高的投资渠道,提前还款就不合适,如果没有投资渠道则提前还款合适。

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